律师关于“一房二卖”的简要法律分析

律师关于“一房二卖”的简要法律分析

虽然成都房价居高不下，但是买房的市民依然很多，由于“一房二卖”现象的出现，令部分律师忙得不可开交。在此，律师就“一房二卖”现象进行简单法律分析，希望能帮到正受困于“一房二卖”的市民们。

（一）“一房二卖”是什么

    “一房二卖”是在实践中产生的一种现象，在法条中没有具体的定义。笔者认为“一房二卖”是指出卖人先后或者同时将一特定的房屋出卖给不同的买受人的现象。

（二）“一房二卖”的几种常见现象及法律关系分析

1、律师在实践中经常遇到的第一种情形——出卖人先后与两个不同的买受人签订了房屋买卖合同，又将房屋卖给了后买受人，并办理了房屋过户登记手续。

在这种情况下，两个房屋买卖合同都是有效的，但只有办理了登记手续的买受人才实际取得房屋所有权。先买受人常常无法理解为什么先买房却不享有房屋所有权，原因就在我国物权法对房屋的所有权转移规定为以产权登记为要件，先买受人只签订了房屋买卖合同，没有就该房屋办理过户登记，所以不能享有房屋所有权。在此情况出现时，先买受人可以要求出卖人承担违约责任。

2、律师在实践中经常遇到的第二种情形——出卖人已经将房屋卖给买受人，且办理了房屋过户登记手续，但是在房屋还未交付或其他情况下，又将房屋悄悄卖于第三人。

在这种情况下，由于房屋的所有权转移并不以交付为成立要件，而是以产权登记为要件，所以买受人已经拥有了房屋的所有权。出卖人又将房屋卖于第三人，是属于无权处分。法律规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反之，该合同无效。第三人可以通过追究出卖人的缔约过失责任保护自己的权益。

3、律师在实践中经常遇到的第三种情形——出卖人将房屋卖于不同的两个买受人，但是两个买受人均未就该房屋办理过户登记手续。

在此情况下，房屋所有权仍为出卖人享有，原因同上，所以两位买受人均未取得房屋的所有权。房屋买卖合同买受人的权利之一，就是行使房屋所有权过户登记请求权。此时合同的履行并未有法定的先后效力，一般情况下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果，当然也不排除其他特殊情形。此时，若出卖人不能向另一买受人履行合同义务，将承担违约责任的风险。

（三）律师的建议

由于“一房二卖”的现象多种多样，笔者只就以上三种常见现象进行简要法律分析，并不做深入探讨。笔者在此建议各位市民，在买房时认真审查出卖人的身份、房屋的产权证等手续。在条件允许的情况下，尽量让律师参与其中，以免遭受不必要的损失。若是已经处于“一房二卖”的情形中，应当先向律师进行咨询，维护自己的合法权益